El pasado 23 de junio se publicó en el BOPA la Ley 11/2026, de 4 de junio, de aprobación del régimen jurídico aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda para residencia habitual y permanente durante el período 2027-2030. Se trata de una norma de carácter transitorio que redefine el funcionamiento del mercado del alquiler en Andorra durante los próximos años.
- Objetivo de la reforma
La Ley establece un marco de transición entre el sistema de prórrogas forzosas vigente y el régimen ordinario de la Ley de arrendamientos de fincas urbanas.
Los principales objetivos son:
- Finalizar de forma progresiva el sistema de prórrogas forzosas vigente desde 2019.
- Recuperar gradualmente el régimen ordinario de libertad de pactos.
- Garantizar una transición ordenada y previsible para arrendadores y arrendatarios.
- Introducir, por primera vez, limitaciones legales a los incrementos de renta en los nuevos contratos.
- Contratos afectados
El régimen se aplica exclusivamente a los contratos de arrendamiento de vivienda para residencia habitual y permanente:
- Formalizados durante el año 2021 o con anterioridad.
Los contratos formalizados a partir de 2022 quedan, en principio, sujetos al régimen general.
- Calendario de des intervención del mercado
A) Contratos anteriores a 2012 o con una renta ≤ 6 €/m²
- Finalización de las prórrogas extraordinarias a partir de 2027.
- Posibilidad de resolución por parte del arrendador con un preaviso mínimo de 6 meses.
- Formalización de un nuevo contrato sujeto al régimen de limitación de rentas previsto en los artículos 2 y 3 de la Ley.
B) Contratos de 2013-2015 o con una renta ≤ 7 €/m²
- Prórroga legal hasta 2028.
- Actualización de la renta limitada a la variación del IPC.
- A su finalización: resolución o renovación con un preaviso de 6 meses.
- Nuevo contrato sujeto a limitaciones de renta.
C) Contratos de 2016-2018 o con una renta ≤ 8 €/m²
- Prórroga legal hasta 2029.
- Actualización anual limitada al IPC.
- Posibilidad de resolución con un preaviso de 6 meses.
- Nuevo contrato sujeto al régimen de limitación de rentas.
D) Contratos de 2019-2021
- Prórroga legal hasta 2030.
- Actualización anual limitada al IPC.
- Extinción con un preaviso de 6 meses.
- Nuevo contrato sujeto a limitaciones legales.
- Nuevos contratos: límites a los incrementos de renta
En caso de formalizar un nuevo contrato tras la finalización de un contrato afectado por la Ley, el incremento de la renta queda limitado durante los cinco primeros años:
- ≤ 7 €/m² → 6 % anual + IPC
- 7 y ≤ 8 €/m² → 5 % anual + IPC
- 8 y ≤ 9 €/m² → 4 % anual + IPC
- 9 y ≤ 10 €/m² → 3 % anual + IPC
- 10 y ≤ 12 €/m² → 2 % anual + IPC
- 12 €/m² → 1 % anual + IPC
Una vez finalizado este período inicial de cinco años, se aplicará el régimen general de libertad de pactos.
- Contratos con una renta inferior al parque público
Para los contratos con una renta inferior al precio asequible del parque público de la parroquia correspondiente:
- Incremento progresivo durante las tres primeras anualidades hasta alcanzar el precio de referencia.
- A partir de ese momento, actualización anual vinculada al IPC.
- Contratos excluidos del régimen especial
Quedan excluidos, entre otros, los siguientes contratos:
- Viviendas con una renta igual o superior a 2.500 € mensuales.
- Viviendas unifamiliares.
- Contratos a favor de titulares de residencia sin actividad lucrativa.
- Viviendas afectadas por obras de seguridad, salubridad o rehabilitación incompatibles con su ocupación.
- Supuestos específicos previstos en la Ley que permitan la recuperación legítima de la vivienda.
- Recuperación de la vivienda por el propietario
La Ley regula diversos supuestos de recuperación del inmueble:
A) Uso propio o familiar
- Destino de la vivienda al propietario o a familiares hasta el segundo grado.
- Preaviso mínimo de 6 meses.
- Justificación documental obligatoria.
- Ocupación efectiva mínima de 5 años.
B) Vivienda para trabajadores
- Destino de la vivienda a trabajadores del titular.
- Residencia legal en Andorra.
- Antigüedad mínima de 2 años o perfil cualificado con permanencia.
C) Adquisición por un tercero
- El comprador puede destinar la vivienda a residencia habitual.
- Preaviso de 6 meses.
- Obligación de acreditación ante la Administración.
- Obligaciones y control administrativo
La norma refuerza las obligaciones de seguimiento y control:
- Comunicación de las resoluciones contractuales.
- Acreditación de la ocupación efectiva.
- Justificación del cambio de censo.
- Alta de los suministros básicos.
- Conservación de la documentación acreditativa.
- Otras novedades relevantes
SICAR
Creación del Sistema de Información de los Contratos de Arrendamiento (SICAR), un registro administrativo obligatorio de los contratos.
Preaviso
El plazo general de preaviso para la extinción contractual se amplía a 6 meses.
Duración mínima
Se mantiene la duración mínima general de 5 años.
Actividad económica de no residentes
Se prohíbe el uso de viviendas residenciales para actividades económicas de personas no residentes.
La Ley introduce un cambio estructural en el mercado del alquiler en Andorra, con un impacto directo en la planificación contractual. Se recomienda revisar la situación de cada contrato de forma individual antes de adoptar decisiones de renovación, actualización o extinción.
Adjuntamos el documento correspondiente publicado en el BOPA para obtener información más detallada.
Desde addwill en Andorra, quedamos a vuestra disposición para cualquier asesoramiento o aclaración que podáis necesitar en relación con esta nueva normativa.