El passat 23 de juny es va publicar al BOPA la Llei 11/2026, del 4 de juny, d’aprovació del règim jurídic aplicable als contractes d’arrendament d’habitatge per a residència habitual i permanent per al període 2027-2030. Es tracta d’una norma de caràcter transitori que redefineix el funcionament del mercat del lloguer a Andorra durant els pròxims anys.
- Objectiu de la reforma
La Llei estableix un marc de transició entre el sistema de pròrrogues forçoses vigent i el règim ordinari de la Llei d’arrendaments de finques urbanes.
Els objectius principals són:
- Finalitzar de manera progressiva el sistema de pròrrogues forçoses vigent des de 2019.
- Recuperar gradualment el règim ordinari de llibertat de pactes.
- Garantir una transició ordenada i previsible per a arrendadors i arrendataris.
- Introduir per primera vegada limitacions legals als increments de renda en nous contractes.
- Contractes afectats
El règim s’aplica exclusivament als contractes d’arrendament d’habitatge per a residència habitual i permanent:
- formalitzats durant l’any 2021 o amb anterioritat.
Els contractes formalitzats a partir del 2022 queden, en principi, subjectes al règim general.
- Calendari de des intervenció del mercat
A) Contractes anteriors al 2012 o amb renda ≤ 6 €/m²
- Finalització de les pròrrogues extraordinàries a partir del 2027.
- Possibilitat de resolució per la part arrendadora amb preavís mínim de 6 mesos.
- Formalització de nou contracte subjecte al règim de limitació de rendes dels articles 2 i 3 de la Llei.
B) Contractes 2013–2015 o renda ≤ 7 €/m²
- Pròrroga legal fins al 2028.
- Actualització de renda limitada a la variació de l’IPC.
- A la finalització: resolució o renovació amb preavís de 6 mesos.
- Nou contracte subjecte a limitacions de renda.
C) Contractes 2016–2018 o renda ≤ 8 €/m²
- Pròrroga legal fins al 2029.
- Actualització anual limitada a l’IPC.
- Possibilitat de resolució amb preavís de 6 mesos.
- Nou contracte subjecte a règim de limitació de rendes.
D) Contractes 2019–2021
- Pròrroga legal fins al 2030.
- Actualització anual limitada a l’IPC.
- Extinció amb preavís de 6 mesos.
- Nou contracte subjecte a limitacions legals.
- Nous contractes: límits als increments de renda
En cas de formalització d’un nou contracte després de la finalització d’un contracte afectat per la Llei, l’increment de renda queda limitat durant els primers cinc anys:
- ≤ 7 €/m² → 6% anual + IPC
- 7 i ≤8 €/m² → 5% anual + IPC
- 8 i ≤9 €/m² → 4% anual + IPC
- 9 i ≤10 €/m² → 3% anual + IPC
- 10 i ≤12 €/m² → 2% anual + IPC
- 12 €/m² → 1% anual + IPC
Finalitzat aquest període inicial de cinc anys, s’aplica el règim general de llibertat de pactes.
- Contractes amb renda inferior al parc públic
Per als contractes amb renda inferior al preu assequible del parc públic de la parròquia corresponent:
- Increment progressiu durant les tres primeres anualitats fins a assolir el preu de referència.
- A partir d’aquest moment, actualització anual vinculada a l’IPC.
- Contractes exclosos del règim especial
Queden exclosos, entre d’altres, els contractes següents:
- Habitatges amb renda igual o superior a 2.500 € mensuals.
- Habitatges unifamiliars.
- Contractes a favor de titulars de residència sense activitat lucrativa.
- Habitatges afectats per obres de seguretat, salubritat o rehabilitació incompatibles amb l’ocupació.
- Supòsits específics previstos a la Llei amb recuperació legítima de l’habitatge.
- Recuperació de l’habitatge pel propietari
La Llei regula diversos supòsits de recuperació de l’immoble:
A) Ús propi o familiar
- Destinació a propietari o familiars fins al segon grau.
- Preavís mínim de 6 mesos.
- Justificació documental obligatòria.
- Ocupació efectiva mínima de 5 anys.
B) Habitatge per a treballadors
- Destinació a treballadors del titular.
- Residència legal a Andorra.
- Antiguitat mínima de 2 anys o perfil qualificat amb permanència.
C) Adquisició per tercer
- El comprador pot destinar l’habitatge a residència habitual.
- Preavís de 6 mesos.
- Obligació d’acreditació davant l’Administració.
- Obligacions i control administratiu
La norma reforça les obligacions de seguiment i control:
- Comunicació de resolucions contractuals.
- Acreditació d’ocupació efectiva.
- Justificació de canvi de cens.
- Alta dels subministraments bàsics.
- Conservació de documentació acreditativa.
- Altres novetats rellevants
SICAR
Creació del Sistema d’Informació dels Contractes d’Arrendament (SICAR), registre administratiu obligatori dels contractes.
Preavís
El termini general de preavís per a l’extinció contractual s’amplia a 6 mesos.
Durada mínima
Es manté la durada mínima general de 5 anys.
Activitat econòmica de no residents
Es prohibeix l’ús d’habitatges residencials per a activitats econòmiques de persones no residents.
La Llei introdueix un canvi estructural en el mercat del lloguer a Andorra amb impacte directe en la planificació contractual. Es recomana revisar cas per cas la situació de cada contracte abans d’adoptar decisions de renovació, actualització o extinció.
Adjuntem el document corresponent al BOPA per a una informació més detallada.
Des d’addwill a Andorra, restem a la vostra disposició per a qualsevol assessorament o aclariment que pugueu necessitar en relació amb aquesta nova normativa.